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理解中国楼市的趋势:短期调控和长效机制
中国金融四十人论坛学术委员 钟伟 [ 2016-11-05 ] 共有0条点评

过去两年中国涉房政策并无重大偏差

  我们倾向于认为在过去的两年多时间直至现在,中国房地产市场的波动是全球资产价格泡沫的一部分。一个隐含的趋势就是中国的经济走向是L型,中国的流动性将维持稳定偏宽,且市场无风险利率仍有逐步下行的余地,同时人民币汇率趋软和资本管制趋严,这些都催生了中国高净值人群在没有其他可选资产的情况之下,在重点城市、重点区域投资性购房的热情。

  因此,在过去两年,中国楼市波动的一小部分原因是2014年下半年开始一些涉房政策的微调,但主要还是由经济增长、产能过剩、流动性量价齐宽和汇率走软等多种因素共同推动的,资产荒下的房地产配置还是被迫的。这同时也折射出,在过去两年中国楼市剧烈波动和中央政府的涉房调控政策之间并没有什么特别直接的关系,甚至和2016年初以银行为主角的限购限贷措施的放松也并非决定性因素。或者说,重点城市房价上涨并不意味着过去两年政府的涉房调控政策有什么重大偏差。

  2016年以来,尤其是2016年9月份到现在,中国有20多个城市陆续推出了地方的房地产调控政策。这些政策也是必要的,但同时也要对其进行冷静评估。地方政府之所以出台这些政策,可能是出于多方面考虑,比如中央部委和国务院的问责压力,比如地方政府不希望房地产市场过热和透支未来等。此外,20多个城市推出所谓史上最严厉调控的说法也有一些夸张,地方政府在土地出让、涉房税费方面和开发商有很多一致利益,其推出的一系列措施其实是给猛烈喷发中的房地产需求加上了一个泄压阀,目的是使房地产需求的释放更平稳更长久,这些短期调控措施不太可能导致地方房地产市场从高潮直接陷入冰冻。

  过去两年中国房地产市场由冷到相对温和的升温的过程,以及伴随着局部城市房价由飙升向缓涨的过程,不意味着中国政府涉房调控政策有重大偏差。相反,涉及所谓新能源、互联网+,共享经济等领域的政策反复可能激烈得多。

  在此举一个小例子。有很多人以赞扬重庆房价,来谴责北京房价,但这种赞美和谴责很可能是无聊的。重庆土地和房屋供过于求,强势企事业单位自建房一度盛行,周边人群收入水平较低,重庆住房需求也高度本地化。在过去七八年间,在重庆从事房地产开发获得收益是非常困难的,这折射出城市整体资源的不足和供求关系。而北京、上海的情况与重庆截然相反。所以不同城市的地方政府在房地产领域面临的问题不一。或者说,把重庆的行政班子搬到北京上海,他们也将同样面临高房价的煎熬。

中国楼市调控的八个短期措施

  首先,围绕土地出让避免官商勾结。地方政府的土地出让行为应该更加规范和透明。今年以来,在重点城市出现了地王的现象,给房地产市场起了很不好的示范作用。我们不清楚在这些地王背后,地方政府和土地招拍挂相关企业之间有什么私下承诺,倘若地方政府作出了关于给予开发商税费、公共服务等方面的优惠许诺,则无论这种许诺是口头的、政府会议纪要形式的还是其他方式的,都应将私底下的优惠阳光化,拿到桌面上来作政策公示,避免在土地出让过程中地方政府和开发商相互勾结、共同哄抬推高地价。这些行为无利于市场秩序,更无利于平抑房价。

  第二,严控开发商土地举牌资金来源。要继续严厉规范和控制开发商的财务杠杆。过去,开发商的财务杠杆被控制在自有资金率必须在35%或以上。目前由于在重点城市投资所需要的资金投入较大、项目风险较大,所以开发商一般倾向于联合投标,近年来又出现一些金融机构的资管计划、结构性产品被用来对接土地招投标的资金来源。应当规范和强调对房地产开发企业的财务杠杆的严控,阻止金融机构通过结构性产品、资管计划去给开发商资金加杠杆。

  第三,对重点城市和区域的限购、限贷政策要长期化、规范化、透明化。大城市的发展要综合均衡考虑环境的承载能力和产业的转型升级、公共资源的投入能力、人均财富的集聚等,这意味着大城市持续长久的限购、限贷是不可避免的。

  第四,购房者首付比例和房贷额度双限控制。住房按揭贷款要特别注重购房者的收入是否真实。过去一段时间,房价的上涨逼迫购房者开出虚假收入证明,加之商业银行对购房者按揭贷款的授予总额控制不力,因此出现了首付之外的70%都任意放贷的情况,这种做法值得斟酌。假设大城市熟练劳动力一生的工作年限大约为30年,其能拿出购房资金的期限不会超过15年;京沪目前年轻白领的平均月薪不足万元,相应地,银行对于住房按揭贷款申请者最多只能提供180个月的贷款;即,即便在京沪深,通常普通房贷的上限也不应超过180万元。同时,如果收入证明是虚假的,那么出具收入证明的单位应负有连带责任,以保证房地产按揭贷款不对购房者过度加杠杆;也避免都市购房群体的购房行为建立在父母向子女的财富转移之上。这种既看首付又看收入的双限措施,可能会使相当部分在大都市的年轻人呈现出不具备购房能力的本质,并有可能最终离开大都市。

  第五,在全国考虑征收房屋空置税。具体征收办法可以根据水电、燃气的使用量确定该商品房是否空置,如果空置就应强行收取空置费,迫使业主对房屋进行出租,没有缴纳空置费的房屋在交易过户的时候应该予以限制。同时,为了增加持有环节成本,也应该在商品房的交易和持有环节要求业主购买房屋保险。随着城市环境和居住人群越来越复杂,不动产受到意外损害的情况还是会频繁发生的,因此要求业主购买房屋财产保险,也许是可取的。

  第六,规范住宅租赁市场。对于租房者权益的规范、鼓励和保护。目前中国住宅租赁市场非常不成熟、不规范。绝大多数西方城市,尤其是纽约、多伦多、伦敦、东京这些国际大都市,对租房合约、租房者的权利和租金价格等都有比较明确的保护,一般来说要求租期一年以上,租金价格每年上涨幅度不超过5%,同时业主通常无法随意驱离租户。只有规范、稳定的和合理的租约制定和执行,才能使得租房市场平稳有序发展。在中国,由于租户相对处于弱势,租房市场较为混乱,迫使相当部分的租房者最终不得不挤入购房者的行列。

  第七,废止无业无收入成年子女的购房指标。通常,中国的父母会为刚刚年满18岁,没有工作和收入来源的子女购买商品房,这使得年满18岁的子女蜕变一个购房指标,这种所谓指标在中国应该逐渐被废止。年满18岁的年轻人可以购房,但是否有购房资格要看其本身是否有稳定的工作、社保缴费记录,以及长远职业规划等等。刚刚年满18岁,且没有工作和收入来源的年轻人不应自动拥有购房资格。

  第八,推出遗产税。遗产税是国税不是地税,对于活着的人的生存福利没有任何损害。遗产税可以规定额度比较高的扣除额和免税额,这样对于中低收入阶层基本上是免税的。遗产税对于特别富裕的人群可能会有一些损害,但不劳而获的遗产继承本身应该受到限制,遗产税也许能够缓解中国巨富阶层过多拥有城市住房资源,避免贫富分化和阶层纵向流动的凝固化。

中国楼市调控的六个长效机制

  房价的本质实际上是对某一个区域内资源价值的地产评估。也就是说,在某一空间内投入的教育、医疗、生活、文化娱乐、就业、创新等公共资源和私人资源,其价格最终会表达在房价上。公共资源和私人资源越多,房价就越高,其中起决定作用的是教育、医疗、就业等公共资源。北京、上海、广州、深圳这些一线城市之所以房价居高不下,很重要的原因就是陷入了一个怪圈——企业总部和人口越向某个区域流入,政府就越在核心区投入大量公共资源去改善交通、教育、医疗等,使得这些资源日益聚集在城市核心区,导致更多人群涌入。最终公共资源的高强度投入和人群的持续集聚相互激励,推高了这些区域的房价。

  第一,选择城市化路径,界定城市功能是治理高房价的决定性一步。我们到底选择大都市、城市群还新型城镇化?如果尚未有明确路径选择,那么大都市的房价上升就难以止步。当下应当清晰整个城市中长期的规划,疏浚这个城市的社会、人文、自然等多方面资源。大城市的教育、医疗、就业等资源可以大幅度均等化地向其他城市转移。例如,北京大学并不一定非得在北京,南京大学并不一定非得在南京,这些优秀的985、211等国有高校资源应该考虑分流到如河北、河南、江西等人口大省中去。医疗资源和就业资源等也是如此,大量金融机构和央企总部集中于京沪,这似乎也并无必要,不如将这些企业有效分布至中国300多个地级市中,可能会给地方带来更高的税收、更好的就业和更长远的未来。这比众多青黄不接的中小城市和一两个超级繁华的大都市形成鲜明反差要好得多。所以,北京、上海这些一线城市,需要从全国一盘棋的角度,把自己过度垄断的教育、医疗、企业总部这些资源从更均衡的角度分配到全国的主要城市当中去,这是根治京沪高房价的根本,但部门利益协调如此之难,以至于上述设想几乎难以落地。

  第二,推动城市群的建设。目前大城市高房价和中小县城低房价并存的现象,体现出中国在超大都市、城市群和新型城镇化三者之间的摇摆不定。当下或许能够采取的折中措施是塑造一个空间布局相对合理的城市群,如京津冀、长三角、珠三角等,城市群之间应该打破行政区划的隔阂,努力推动高铁对城市轻轨、高速公路对市政道路等的互联互通。在城市群内推出市民一卡通,使得城市群内人才流动能够相对通勤化,这样才能使得这些区域内的卫星城得到良好的发展。

  第三,以全国分散的公积金管理中心为基本节点,统一建立类似于房利美、房地美的住房专业金融机构。这些住房专业金融机构主要是为经济欠发达地区人群、中低收入人群以及少数民族等弱势群体提供普通住宅按揭贷款,帮助他们实现住房梦。这样做或许有助于整个中小城市房地产去库存以及发展普惠金融。

  第四,适当调整保障房建设和棚户区改造的规模和方式。目前中小城市房地产库存去化迟缓,但保障房等建设力度不减。从全国看,保障房几乎已占据住宅供应的40%,也许适当收缩保障房建设规模,改新建为从市场购置,改补砖头为补人口等方式微调,是十分必要和紧迫的。

  第五,我们一直倡议房票制。房票制是指一些地级市或县城的地方政府为了吸引本地大学生或者更高级人才回流工作而推出的住房代金券。例如,一个一本或二本大学生毕业回到县城,与当地企事业单位签约五年以上的长期工作合同,那么县级市委市政府就可以给这个大学生二十万元的房票,这个大学生在本地买房的时候可以将该房票据作为现金抵扣使用,具体买什么样的商品房由这个大学生自己决定。如果这个大学生在本地服务满五年,那么这张房票就相当于赠送给他;如果服务未满五年就离开了,这个大学生就需要补齐房券面值40%的未满服务期限的金额。这样做主要是希望通过房票来留住不断从中小城市向大城市流失的年轻人,使他们能安心在本地长期工作或创业,逐渐加速中小城市房地产去库存。房票的偿还可以跟地方财政中长期收支挂起钩来逐步完成。

  第六,加快研究房产税的开征。总体上来说,房产税应该是中央定原则、地方推细则,是一种地税。我们倾向于认为房产税相对比较复杂,可能个税和遗产税会比房产税更简便易行。但在保有环节增加业主成本、通过房产税活跃地方经济改善地方财税收入结构等角度来说,开征房产税是不可避免的。


(作者钟伟系CF40学术委员,北京师范大学金融研究中心主任。本文系中国金融四十人论坛(CF40)秘书处对钟伟的采访整理稿,文章仅代表作者个人观点,不代表CF40立场,转载请注明出处。)


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