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房价将在调整后继续上涨
中国金融四十人论坛成员 钟伟 文章来源:21世纪经济报道 [ 2008-07-07 ] 共有0条点评

  “中国的通货膨胀和房地产价格是正相关的关系,而房地产价格通常是通货膨胀的先行指标。”北京师范大学金融研究中心钟伟对本报记者表示。

  同时钟伟认为,造成中国的通货膨胀的因素在短期内无法发生本质上的变化,但他预计在经过6个季度左右的调整之后,明年下半年房价将恢复上涨趋势。

  房价将与通胀正相关

  通货膨胀必然对包括房价在内的资产价格运行,产生重要影响。

  在钟伟看来,当前房地产市场的价格和中国的通货膨胀之间仍是一种正相关的关系,一荣俱荣,一损俱损。

  钟伟表示,通过实证研究得出国内外的情况是,房地产是抵御通货膨胀比较好的手段。

  从我国的实际情况来说,我国的房地产价格跟通货膨胀之间一直存在长期稳定的关系,这种关系是财富效应的关系,而不是替代效应的关系。而如果房地产价格和通货膨胀之间存在财富效应关系,意味着通货膨胀会带动房地产价格的上升,反过来房地产价格的上升对宏观经济有很大的拉动,会导致物价的上升。

  钟伟进一步将通货膨胀分为恶性、严重的通货膨胀和温和的通货膨胀三个阶段,各阶段对房价的影响是不同的。

  “恶性的通货膨胀的情况下,房地产价格无论是名义价格还是实际的价格都会下降;严重的通货膨胀的情况之下,房价实际是下跌的,房地产的名义价格涨幅比较小;温和的通货膨胀情况下,房价的下降幅度比通货膨胀幅度还要大。”

  而对于中国当前的经济分析,钟伟认为是处于“严重的通货膨胀”阶段,“目前通胀率在5%-10%之间,而这种背景下,房地产的名义价格涨幅比较小,房地产名义价格不能覆盖建造成本资金利率的上升,因此目前的房地产实际的价格可能是下降的。”

  钟伟同时分析表示,目前中国的通货膨胀主要由三个因素推动:一是食品价格;二是劳动力的价格;三是原材料供应的价格。

  这些因素在短时间内无法发生大的变化,钟伟据此预测,在通货膨胀仍将持续较长一段时期的情况下,房地产市场在大约6个季度的调整之后,房价可能重新呈现上升趋势。

  需求萎缩 资金缺口四五千亿

  针对目前的房地产开发商普遍存在的资金困难问题,钟伟认为,这不是因为开发按揭贷款的收紧带来的,而是因为消费者观望的情绪造成的。

  开发商资金主要来源于自筹、开发贷款、按揭和其他的来源。从开发贷款的增长来看,今年1-4月新增开发贷款仍是比较快的。而且近段时间开发商们也将多渠道的融资做到了极限,1-4月份的自筹资金的增长也达到了30%。

  从今年1-4月新增开发贷款较多、个人按揭贷款明显萎缩的情况来看,说明实际上不是商业银行对房地产市场资金支持不够,也不是开发商没有用尽融资渠道,而是市场需求出现了明显萎缩。

  钟伟认为,这种萎缩的原因有四方面,首先是因为过去的一年,房价的上涨脱离商品房品质的改善,足以使得大多数高端的购房者产生观望的情绪。

  其次,开发商扩张的冲动和信贷紧缩两者之间是有矛盾的,尽管2008年房地产市场的增长速度还可以,仍然不能达到开发商所设想的2007年的高速扩张。

  同时高收入阶层的观望造成需求不足;最后,城市化进程新入城的人口减少,收入放缓。城市化新增人口的减少,使得房地产的未来市场需求有所下降。统计显示,城镇新增的人口增长数量,从过去每年的2200万人,下滑到现在的1700万人,每年减少的新增城镇人口500万人。

  另一方面,在目前的需求状况下,如维持现有的开发节奏,钟伟估计我国房地产业将出现4000亿-5000亿元的年度资金缺口。

  钟伟具体分析说,全年开发贷款可能在6000亿元左右,全年个贷发放额可能在4000亿元或5000亿元左右。同时,由于个贷的按揭比只有50%多,预收和定金部分会比按揭回落得更快,收缩额度在四五千亿元。而外资今年1-4月份仅仅到位了150亿元左右。上述资金之和大概是1.6万亿元。但从2005-2007年的房地产资金情况分析,销售规模与投资规模大致是接近的。所以,从今年前4个月的情况看,全年至少要投入2.1万亿元,开发商全年资金短缺的额度大概在4000亿-5000亿元。

  (记者 荆宝洁)


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